龙光：原乡小镇的商业大蛋糕属于谁?

策划部新闻来源：绿城人居点击数： 2008-9-4

给普罗旺斯的商业算笔帐
第一笔帐：普罗旺斯的装修蛋糕有多大?
去年普罗旺斯多层区提前交房，不少装饰公司抢到了头啖生意。今年一期高层1500套住宅接近交房，这些装修公司都在摩拳擦掌。但普罗旺斯装修市场到底有多大?

普罗旺斯共规划近8000户，每户装修平均花费超过10万元（包括家用电器、家具等），算下来有近10亿元!如此可观的大蛋糕，难怪如此多家装公司和建材品牌，计划租商铺做长期生意。

第二笔帐：普罗旺斯“自己人”的消费有多大?
普罗旺斯住满，有30000人，生活消费需要就近解决。以现在的物价水平，每人每月的生活消费大致为1000元，普罗旺斯商铺总量约5万平米，则：

普罗旺斯年总消费量=30000人×1000元×12个月=3.6亿元/年
普罗旺斯商铺年均营业额=3.6亿元÷50000㎡=7200元/㎡

也就是，这些商铺只要做“自己人”的生意，就可以达到中等营业收入：20㎡的商铺年营业额15万元。如果算上“附近人”来消费，如果商业做旺，大家养成就在家门口消费的习惯，这个蛋糕，还要再大一倍以上。

第三笔帐：普罗旺斯商业覆盖圈有多大?
普罗旺斯有规模化的商业，容易“成行成市”培育良好商业氛围，特别是规划了大型商铺，计划引进品牌超市，那么除能辐射周围居住人群，还有机会争夺附近商业区的客源。

    保守估计，普罗旺斯成型之后，固定消费人群至少能覆盖：
本小区           30000人
江南新兴苑       10000人
石油化工技校     3000人
沛鸿民族中学     1000人
八桂绿城         3000人
绿城印象         4000人
1公里内其他居民 2000人
                              以上合计消费人群5.3万人

   5年内周围将陆续开发，人口进一步增加。预计5年左右，1.5公里内的消费人群将超过10万人。

详解三笔帐
普罗旺斯作为新兴区域，三笔帐能看出其商业发展潜力，也就是商业价值。每个楼盘的商铺，从不成熟到成熟，都会经历相似的过程：

早期：装修、建材为主流；
中期：入住率高后，生活服务商业开始成为主流；
成熟期：居住完全成熟后，如果商业体量比较大，则商业还会进一步发育，业态变得更丰富，类似商业中心，吸引到小区以外更多的消费人群。

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