房贷热点问题解答 怎样办房贷最省钱
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作者：
笪 吉
来源：
扬子晚报
点击数：
更新时间：
2007-12-26
文章录入：
策划部
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一、流程
近期关于第二套房的房贷新政出炉之后，购房者对房贷这一块格外关注。确实，房贷的利率高低直接决定着未来购房者家庭的负担有多重，因此了解房贷的有关程序，分析怎么样贷款最省钱，是很多购房者最关心的话题。本周《购房三十六计》将就房贷问题展开深入探讨，希望能解答部分购房者的疑问。
商业房贷基本流程及利率
一般包括：1、申请购房借款；2、提供资料；3、银行审核；4、签订借款合同、住房抵押合同；5、办理合同公证；6、办理房屋产权抵押登记；7、送交银行抵押证明；8、借款人还款；9、结清全部贷款；10、办理抵押房产注销登记。其中办理公证及登记都由银行方完成，购房者只需提供全部资料和签订好合同，然后按照合同付清贷款即可。
由于各开发商指定贷款银行不同，各银行还贷方式和时间也有所不同，因此具体事项还要咨询开发商以及所指定的购房时申请贷款的银行。
二、贷款额度、期限和利率
（1）贷款额最高可达购房费用总额的70%。具体贷款额度由银行根据借款人的资信、经济状况和抵押物情况来审查确定；
（2）贷款期限最长不得超过30年；
（3）贷款利率按照合同签署时的个人住房贷款利率执行，合同执行期间如遇到利率调整，将采取一年一调的原则于次年1月1日起作相应调整。
根据人民银行最新商业贷款基准利率表显示，1年期贷款基准利率由现行的7.02%提高到7.29%，5年以上贷款利率由7.56%提高到7.83%。按照央行9月27日发布的通知，第一套住房利率下浮15%，第二套住房上浮10%，而第三套住房则根据各银行要求不同上浮12%-15%不等。
申请公积金贷款注意事项
在本市行政区域范围内购买自住住房，并按月连续、足额向管理中心缴存住房公积金的职工，可到受委托银行申请公积金贷款。
申请贷款前，借款人单位和本人须住房公积金开户并且连续足额缴存住房公积金满6个月（含6个月）以上，同时单位和个人住房公积金账户均处于正常状态，方可申请公积金贷款。
贷款额度、年限及利率：
1、额度
住房公积金贷款额度按以下条件计算后取最小值：
（1） 贷款额度不超过总房价的70%；（2） 一方缴存公积金的职工，最高可贷额度不超过15万元；夫妻双方均缴存公积金的职工，最高可贷额度不超过30万元；（3） 借款人夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算，可贷公式为：贷款职工月缴存住房公积金额÷贷款职工住房公积
金缴存比例×0.2（还贷能力系数）×12（月数）×实际可贷年限。
2、年限
（1）最长贷款期限不超过30年；（2）借款人年龄加贷款期限不得超过借款人法定退休年龄，在计算贷款期限时，借款人年龄按申请贷款时实际年龄取整计算；（3）连续、足额缴存住房公积金5年（含）以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后1-５年。
3、利率
住房公积金贷款利率按中国人民银行规定执行，目前实行的利率为：期限1至5年的，年利率为4.14%；期限6至30年的，年利率为4.59%。
