根据国土资源部、国家工商总局通知，新版土地出让合同从7月1日起启用。新版土地出让合同对项目开发时间、开发套数、容积率上下限等均作出了明确要求。业界认为，这将给楼市带来深远影响。执行新合同文本，可能给南宁楼市留下哪些悬念，记者就此采访了业内人士。
限定开发时间
市场竞争激烈？
关键词：3年
新规定：合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。
规定商品住宅项目要在3年内完成开发，是新合同文本的一大亮点。这一点，也是最为业界人士关注的。
广西金城房地产公司副总经理何礼军告诉记者，根据新版土地出让合同，楼盘在限定时间内不能竣工，开发商就属于违约。有了合同的约束，开发商不仅在买地前要考虑地价成本，还要顾虑是否能投入后续资金，如期完成开发。“想的问题要更多、更细了”。
以往，有的开发商想“独吃”一块地，如今出于开发时间限制的考虑，可能会与其他开发商一同买地、开发。这给予房地产企业尤其是中小型企业更多发展机会和机遇。
业内人士认为，限定3年开发时间，还可以有效打击开发商捂盘的现象。其次，在购买土地时写明了项目竣工日期，使得哪些楼盘何时面市，大家都基本心中有数。如果觉得某一时段、某一区域楼盘竞争激烈，开发商也可以暂时放弃对这一区域土地的购买。
开发时间限定3年，会否形成面市的房子增多？南宁汇宁房地产策划公司营销主管成栋认为，现在开发的楼盘使用的是旧土地合同，对竣工时间没有限制。3年后执行新土地合同的楼盘面市，因为集中放量上市，这批楼盘要经受市场考验。如果管理部门土地供应时间、面市土地区域安排得当，开发商的竞争压力会小一些。
套数写进合同
小户型将增多？
关键词：套数
新规定：合同不仅约定套型建筑面积90平方米以下住房面积占总面积的比例，同时新增条款，写明根据规划、建设管理部门确定的规划建设条件，住宅建设总套数不少于多少套，其中90平方米以下住房套数不少于多少套。
随着房价的理性回归，面积在90平方米以下的中小住宅日益受到购房者的关注。目前，南宁不少楼盘销售得较快的户型是中小户型。
一位开发商告诉记者，大户型房子利润较大，相比之下开发商比较喜欢开发大户型房子。有的楼盘卖出一定比例的中小户型房子后，就采取种种手段，增加楼盘大户型房子的套数。因为土地合同中只对90平方米以下住房面积所占比例作出约定，并没有具体套数约束，这给一些开发商有了可乘之机。
把开发总套数、90平方米以下中小面积户型套数写入土地合同，可以从源头控制商品房的有效供应量。同时，在项目总建筑面积和套数确定的情况下，小区住宅的套型面积也可以得到控制，开发商不能一味多建大户型。此外，明确了房子具体套数，也有利于管理部门监管。
不过，有的业内人士提出，套数写进合同，未必就能确保中小户型房子的市场供给。像有的楼盘，合同上标明开发××套中小户型，但是开发商专门起一栋商住楼来安排这些中小户型，其他楼房仍开发大户型。购买中小户型的业主大多只用作投资，居住效果就不如把中小户型穿插在小区不同楼房中好。
关紧囤地“阀门”
大盘逐渐减少？
关键词：开发
新规定：土地受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，要向出让人支付出让价款总额一定比例的违约金。
一位业内人士介绍，国家早就出台了土地两年不动工就无偿收回的措施，但有的开发商一下买进大片土地，然后打擦边球分期开发，一块土地可以开发10多年。其间仅土地价格飙升一项，就可以赚大笔钱。表面上看，他们这样做不是闲置土地，却钻了法律空子。
新的土地合同中，对延期开发期限明确为不得超过一年，且每延期一天就要交纳违约金，开发商再打擦边球，囤地成本就会大许多。
南宁资深房地产策划人士江铭平认为，不敢囤地后，开发商可能会从购买大片地向购买小地块转变。大量开发小地块，就会使得楼市大盘减少。相对而言，大盘生活配套较齐全，园林绿化较好。如果大家都挤去开发大盘，会使得原来可以由大盘承担的学校、市场、场馆功能缺失，增加楼盘周边消费压力，这需要管理部门加以引导。
据了解，去年下半年以来，南宁单宗土地出让规模基本在200亩以内，极少出现以前动辄出让四五百亩地的现象。
