容积率高低设限 低密度楼盘价涨？
关键词：景观
新规定：合同中对建筑容积率、建筑密度、绿地率一律既限高又限低，全部注明上下限。
据了解，在旧的土地出让合同中，一般只约定容积率的上限，以防止开发商多盖房子“偷面积”，约定绿地率的下限，防止开发商偷工减料少做景观。此次新合同对容积率等均设置上限和下限，令很多业内人士想不到。
业内有关人士介绍，以前有些开发商为了多建低密度、高单价的“类别墅”、高档公寓，会自愿降低楼盘容积率，比如拿到容积率≤1的地块，却只建到0.9左右，留下更多的空间做绿化。这样做虽然牺牲了容积率，但通过抬高单价的方式，反而获利更多。
“容积率、建筑密度、绿地率的双限，有利于节约用地，从而增加市场上的房子供应量，稳定房价。”何礼军告诉记者，新版合同的这一规定，将有效堵住这种浪费土地的漏洞。同时，对楼盘的规划、设计、园林，提出了新的要求。
不过，有的业内人士提出，这样做会形成低密度的楼盘行情看涨。以往很多采取自行降低容积率办法的楼盘，由于有了合同的约束，无法往下降，就会采取“向上限看齐”的办法多建房子。建筑密度大了，楼盘的园林、绿化就得不到发挥，会影响居住质量。
现在，南宁有不少楼盘的容积率较低，售价却与高密度楼盘拉不开距离。7月实行新土地合同，这些楼盘的开发商可能会调整营销策略。在市场杠杆影响下，低密度楼盘将迎来新的发展机遇。
付清款才领证 开发商将“洗牌”？
关键词：抵押
新规定：只有在按合同约定付清全部土地出让价款后，才可以持合同和缴款凭证等相关证明材料，申请建设用地使用权登记。领取土地使用证后，才有权进行转让、出租和抵押。
“以前，一些开发商采取分期缴纳土地出让金，分期领取土地证，并进行抵押贷款套现的情况，执行新的土地出让合同文本后，不可能再发生了。”南宁市房地产开发商万先生说。
据悉，去年国土资源部明令，自去年11月1日起，开发商只有在完全付清土地款的情况下，才能领取国有建设用地使用权证书。按这一精神，在新版合同中，对付款和领证的约定更细了。首次转让土地，必须完成开发投资总额的25％以上，这有效杜绝了开发商押地套现。
付清款才能领土地证，这对开发商的资金实力要求更高。记者了解到，在出台相关措施后，开发商买地的心态出现了转变，首先是不再抱幻想以小博大，他们有多少钱就买多少地，宁愿买小地块，也不要背上负担买大地块。其次，有了回笼资金再谈土地储备。以前有的开发商项目刚动工，还没有销售收入，就着眼于购买下一块地，这造成企业抗风险能力差。
没钱不要买地、没后续投入也不要买地，一些房地产公司没有土地，面临着被洗牌出局的局面。业界认为，今年下半年，南宁楼市将掀起房企并购潮，有土地无资金、有项目无资金的房地产公司，将主动或被动被实力企业兼并。
新闻链接
为规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局日前下发通知，向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，自2008年7月1日起执行。2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)同时废止。
新修订的合同文本由合同正文、3个附件和合同使用说明三个部分组成。正文部分9章48条,包括总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让出租抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则等。据新华社
