来源:北京青年报
这是一张虚拟的圆桌，这是一个实际的平台———北京青年报《广厦时代》全新栏目“广厦圆桌”摆上市场。每次话题将由房地产业内的热点事件、热门人物或某一市场现象导入，捕捉鲜活楼市动态、探讨新鲜理念、演绎事件冲突，在此平台之上，开发商、专家学者与买房人可直面市场热点，共论地产话题。无论您高居“庙堂”还是身处“江湖”，均可在“广厦圆桌”前各抒己见。通过主持人的问题交流，以不同的观点碰撞。使买房人多一份清醒判断和沉着把握，让卖房人多一个了解楼市真相的途径。
要说近日里老百姓街谈巷议的热点所在，汽油价格的上涨首当其冲。国家发展改革委6月19日宣布：自6月20日起将汽油、柴油价格每吨提高1000元，航空煤油价格每吨提高1500元，液化气、天然气价格不作调整。价格调整影响很快在市场上表现出来，如今93号汽油每升提价到6.2元，97号汽油每升则涨到6.6元，油价上涨牵动了京城三百多万辆机动车驾驶员的神经。于是，一石激起千层浪，一时间关于油价、房价的议论烽烟四起。
油价涨了，房价会跟着变化吗？买房的计划变了么？事实上很多人心里都打着这样的鼓———全世界油价不断呈现上扬势头，中国未来的油价危机重重。显然油价已经进入上涨通道，究竟油价上涨会不会导致房价的上扬，市中心房和郊区房的命运又会如何？曾经的买车买房郊区置业的计划开始改变了吗？本期嘉宾就此话题摆开“龙门阵”……本期嘉宾
本期嘉宾
●中原地产华北区董事总经理李文杰●三河市莲荷房地产开发公司副总经理
刘越生
●某公司白领郑芳蛟（在燕郊买房）
本期主持人邱旸
主持人：目前受油价上涨影响最大的置业群体是哪些？
李文杰：现在看来，油价上涨对目前市场上的高端产品影响不会太大，对中低端产品尤其是郊区普通住宅会产生不小的影响。目前油价的上涨可以说是必然趋势，这是和全世界石油供应紧张息息相关的。近年来，国际原油期货价格一路飏升，已经逼近150美元每桶。中国长期来成品油价格与国际原油价格存在“倒挂”现象是不争的事实。因此，在目前的中国，“油价放开”基本上就是“油价上涨”的同义词。在香港，现在每升汽油的价格大概在港币十七八元左右，合人民币15元/升，香港的油价和国际算是比较接轨的，事实上欧美的油价还要更高。这样看来，内地油价今后的预期上涨空间依然不小，这对很多自驾车购房人确实会产生不利暗示。尤其是那些已经在近郊置业或者即将打算在郊区置业的人群，将会产生相当的心理压力并增加经济负担。
刘越生：我们项目是在燕郊做房地产开发，从现在看来，受油价影响导致买房人改变郊区置业计划的现象并不明显。任何政策的出台其实际效应的显现都会有一个滞后期，因此郊区项目开发商还将对市场进行谨慎观察。就我个人认为，目前的油价上涨还不足以从根本上影响房价特别是郊区项目的销售。油价并非决定楼市涨跌的根本因素，楼市整体走势必须根据整个大市场气候来判断。郑先生：我本人就是前年在燕郊买的房子，每天都开车在国贸和燕郊之间往返。虽然油价提升刚刚半个多月，但是还是能感受到变化确确实实在发生。我的车还算是经济型的，油耗在百公里8升左右，以前我每次加200元油钱正常情况下可以开三四天，可现在发现往往两天左右就又得加油了，包括从身边开车的一些朋友那也了解到，最近有不少人都在抱怨油价上涨导致出行成本的增加。甚至原本打算买车的朋友都停下来观望，看看行情再做决定。
主持人：很多人现在都会有这样的困惑，油价上涨后，郊区买房加开车出行的生活方式是否划算？
李文杰：市区开车的成本和家住郊区开车成本肯定是有很大区别的，据我所知，城区生活人群每月固定的开车支出都在1000元以上，油价上涨后每月大概会多支出200到300元，住郊区开车费用可想而知更高，这方面可以请我们的车费用可想而知更高，这方面可以请我们的郊区买房人算一算细账。
郑先生：作为郊区置业者，我对此有切身体会。从燕郊到国贸的距离在35公里左右，专门计算了一下，每次开车一个单程的油耗费用大概是30元上下，每天来回需要60元，再加上西马庄和白庙两个收费站每天共计30元的过路费。一天的行车成本支出在100元上下，按每月工作22天计算，我现在每月必须支出2000元左右的开车费用，占了工资差不多三分之一。这个预算的前提还必须是，我和家人每个周末都必须待在郊区的家里不开车出门。我的工作基本是待在办公室，上下班两点一线，还是比较固定的。在油价未曾上涨之前，每月开车费用在1400-1500元左右，上涨后实际今后每月将多出600元左右的开支。可想而知，那些需要经常开车在外面奔波，还得时刻忍受堵车困境的人们，开车成本会更高。这个计算还不包括正常的养路费和日常保养以及停车费。可以看出，现在郊区买房人开车成本的支出确实是有一个比较大的提高。
刘越生：从买房人对置业地点的选择来讲，目前购买郊区普通住宅的人群肯定是受市区高房价挤压，经济实力有限的群体。那么他们在买房时对交通成本是经过深思熟虑和仔细核算的。要是觉得综合居住成本比市区还要高，那买房人肯定愿意在市区买房居住。正是因为总体衡量下来，郊区住宅总体生活成本，包括交通出行、消费水平、品质度和舒适度，甚至包括空气环境能让买房人更愿意接受，近年来人们也才热衷于在郊区置业。假设真有一天当油价高到一定程度，每月的开车成本以现在的工资水平已经让北京人无法接受，郊区居住已经不如城区居住划算，那么不可否认会有相当部分打算郊区置业的人会选择回归城市。
主持人：在油价继续上涨的潜在压力下，房地产市场有可能出现哪些新变化？
李文杰：中国房地产市场的一个特点是，城市规模迅速扩大，远郊楼盘占据了地产开发的半壁江山。但是房地产开发大举向郊区进军的一个重要前提是私家车大量普及，但目前的高油价将会延缓中国私家车普及的速度。就算是已经购买了私家车的家庭，也会因为高油价而减少使用。如果油价上涨超出郊区置业人群的承受范围，那么肯定会对房地产市场产生震动。即使有人说选择放弃开车转而乘坐公共交通工具会节省大笔开支，这是事实但一系列麻烦也随之而来。
首先，试想一下开惯车的人有多少会再去适应每天上下班挤公交的生活？其次，据了解现在每天八通线、13号线以及城铁尚未修通的郊区公交车人满为患，流量已经比油价上涨前猛增，让不少人叫苦不迭，已经可以看出油价上涨对市民生活产生显著影响。再考虑到时间成本和生活疲劳度的叠加，相当一批打算在郊区买房的人今后会选考虑在城区工作半径内置业生活，这对城市内总价相对低的小户型项目和二手房市场将是一个促进。更有甚者，郊区购房人图方便干脆在成熟区域租房生活，周末回家。这种现象今后会越来越多，甚至可能对中国人传统的置业观产生颠覆。
以欧美举例，西方发达国家的居住状况和中国形成鲜明反差。一般富人才会选择住在郊区，城里更多的是工薪阶层。中国正好相反，首次置业的年轻人和财力有限者一般选择在郊区买房子。当今后随着生活条件的改善，居住升级以及子女上学、照顾老人和就近上班，他们才会考虑再往城里搬。现在西方国家的油价也是居高不下，不少外国人也有把家从郊区搬回城市的考虑。这里只是试举一例，毕竟中国的经济收入水平及人口众多的国情和西方发达国家还是有很大区别的。
刘越生：对于房地产行业来讲，油价上涨以及其他很多能源上涨导致的对房地产最大的影响就是它的成本在持续推高。在北京，盖房子综合成本里面百分之六七十都是土地成本和建筑成本，包括石油在内整体能源的上涨对房地产成本的推高是显而易见的。
房产作为商品，价格取决于两个方面：一是成本，二是供求。成本是定价的基础，任何商家都不愿意做赔本的买卖，因此，价格肯定是高于成本的。成本的提高，一定会推动价格的上涨。钢材、铝材、水泥都在涨价，石油是资源性产品，油价的上涨必然又导致建筑材料的运输成本不断增加，最终促使开发商提高商品房的建筑成本乃至管理成本。而成本的提高，势必要反映到价格上。供求关系是价格形成的决定性因素，在现在时刻尤其明显，房地产市场整体气氛比较低落，观望心态浓厚的买房人面对打折降价尚且不为所动，这个时候房子再涨价销售，是火上浇油还是自讨没趣，让开发
商心里实在没低。如今很多项目在资金链危机下，确实面临进退两难的窘境。从另一方面，也将进一步刺激我们对房地产行业和产品的重新思考。
主持人：开发商方面，会对自身营销方式做怎样的调整？买房人又怎么看待？
李文杰：油价上涨也许将使得城市住宅建设却比以往更有吸引力。原先，房价是制约城市住宅建设的最大障碍，在高油价的背景下，如果把买车和加油的费用转为购房款，市民对城市住宅的购买力将大幅度提高。这对目前不少苦于市场萧条的开发商来说，应该是个利好消息。
郑先生：作为买房人来讲，普通老百姓对生活条件变化的敏感度是很高的。比如说物价涨了，家庭的生活成本就会增加。而收入水平没有明显增加的情况下一旦生活受到影响，支出肯定就要紧缩一些，生活品质也将下降。在这些因素影响下，对房地产预期又不像以前那样有着迅猛发展的乐观预期，买房人在置业的支出上面肯定会有所顾虑，这也需要市场进行积极正确的引导，毕竟房价大涨大跌对老百姓的生活都会产生不利影响。
刘越生：对于开发商来说，在面临一个新的时代的时候，更要做好细致的产品定位，再也不是过去只要盖房就好卖的局面了。比如在郊区盖房子，我怎么保证它被市场所接受，在市场不好的情况下始终占据主动呢？我认为还是要严格强调产品品质，以舒适度、品质度和宜居度吸引客户，买房人的刚性需求是长期存在的，郊区置业在中国也依然有着庞大的市场客群，怎样把这样的人群吸引到你的产品上来，必须大下工夫。在相差不大的价格对比下，注重品质精益求精的项目肯定是更具竞争力。现在郊区开发商要强调的就是做好内功，提高自身产品素养，将产品定位、设计规划全力做好，包括服务在内的很多产品的细节的问题都应该进行严谨务实的调整。可以说油价的上涨，再次为开发商和房地产行业敲响警钟。
(作者：邱旸)
