1000个南宁人，对2007年南宁楼市会有1000种不同看法，但都有一个共同的认识，就是一个字——“涨”。楼市如江湖，房价快速上涨的背后其实是多方的博弈的结果。2007年，南宁楼市在此博弈的过程中究竟引起了什么样的变化？记者为此采访了南宁房产业界人士，解读2007年南宁楼市江湖中房价、土地、产品和区域的演义。

房价 上涨因素错综复杂
2007年南宁的房价让很多市民惆怅不已。
南宁33中的王老师1月份就准备在城西的康桥蓝湾购房，当时均价只有3200元/平方米。王老师当时认为这个价格比较高，想再等一等，岂料等到5月份后，整个南宁特别是城西的房价疯狂地上涨，到6月份康桥蓝湾的均价已经接近了3800元/平方米。看到这种情形，王老师决定不等了，9月份的时候，她毅然以4500元/平方米的价格购买了一套三房。虽然现在康桥蓝湾的均价已经达到5000元/平方米，但王老师一点也高兴不起来。因为，她为了这套房举债近数万元。

王老师的购房故事是今年很多南宁人购房的缩影。今年1月份南宁平均房价为2840元/平方米，到6月份均价是3140元/平方米，而11月份已经达到了3602元/平方米 ，房价涨速惊人。

“今年南宁房价上涨有很多非理性因素，流动性过剩是主要原因，并且形成了楼市和股市对赌的局面。包括在我们的销售过程中也发现投资客越来越多。”南宁宝资天房地产项目管理有限责任公司副总经理李明分析认为。一个很明显的例子是，南宁6、7月份房价大涨，与“5.30”股市大跌资金从股市流入楼市有很大关系。

南宁宝创地产项目咨询有限公司总经理陈景浩认为，除了流动性驱使楼市投资或投机外。房产的开发成本、产品品质也是提升房价的主要因素之一。“今年地王频出，地价抬升房价是上涨的主要动因；其次，钢材、人工等上涨，也使开发成本增加；再有，今年很多新楼盘的内部规划、配套设施和户型设计的提升，是南宁房地产价格往上走的动因。”

陈景浩还指出，受东盟、泛北部湾等概念的影响，区内外开发商对南宁楼市未来的过于乐观，不断增加投资也是房价走高的原因之一。
但在王老师看来，开发商捂盘惜售才是房价走高的主要原因。“5月份的时候，我们走了很多楼盘，售楼小姐都告诉我们现在房子不多了，或者还没有开盘。” 事实上，今年楼市出现了怪现象，传统的5月、10月黄金周开盘的楼盘不多，可是黄金周后的6月、11月却淡季不淡。开发商捂盘惜售已经成为公开的秘密。

房价在节节上涨，中央也开始对楼市频出重手。但与以往相比，中央更加注重利用金融杠杆。今年，央行破天荒地上调了10次存款准备金率，并且6次加息。频繁加息的信号表明，中央决心紧缩银根。刚刚结束的中央经济工作会议上也有明确表示，2008年经济将从“适度从紧”过渡到“从紧”。此外，开征“物业税”等消息也让投资者成为惊弓之鸟。

12月初开始，中央的银根紧缩已经发挥效力，市场观望再度掀起，楼盘也逐渐出现打折风。12月11日，央行下发了房贷补充通知，明确第二套房以“家庭”为认定标准，2007年最重的一根调控“稻草”压下来了，南宁楼市整体降温已成定局。

《无间道》里有一句经典台词：“出来混，迟早都要还的。”南宁的楼市江湖也是如此，如果开发商无视楼市的“江湖规矩”，一味地捂盘惜售或催涨，这“迟早都要还的。”

土地 “面粉”开始贵过“面包”
据南宁市国土资源局网站的统计数字显示，2007年上半年南宁共挂拍土地24宗，共成交2829.8亩，交易总额为360027.3万元。全年总供应量与去年基本持平。但由于外来开发企业不断进入和掀起“圈地运动”，南宁今年土地价格不断走高，并出现“面粉”贵过“面包”和地王频出的奇观。

今年3月，东盟国际商务区PC2007—3地块以488万元/亩创造了当时土地最高价格；紧接着8月份北湖北路10号PC2007—15地块以510万元/亩的价格刷新纪录；9月20日，中山路GC2007-15地块挂牌出让，成交价高达773万元/亩；12月份东盟国际商务区PC2007—14地块更是以1215万元/亩的天价震撼南宁楼市。

南宁11月住宅均价为3602.3元/平方米，以PC2007—14地块为例，其楼面地价已经达到3645元/平方米，这样的价格连竞得者也声称偏高了。分析三块地块，除了3月份PC2007—3地块是本土开发商竞得外，其余“地王”都被外来开发商所问

鼎。外来开发商为什么不按“江湖规矩”出牌？
业界的普遍观点认为，南宁在东盟和泛北部湾经济圈的带动下前景看好，引来了众多区外有实力的开发企业关注和投资。

但南宁联发尚品策划部经理黄碧华认为，沿海一线城市房产开发向内陆二线城市转移的不可逆转潮流才是今年南宁土地价格不断高企的原因。“其实，到目前为止来南宁拿地的企业多是区外二流的房地产开发企业。广州、深圳和福州等沿海城市土地已经几乎被全国一流品牌房产开发企业圈占。被排挤在外的二流房企只能来南宁等后发展城市‘耀威扬舞’。当然，也不排除广州恒大等有实力的房企来南宁布局。”

“在外来开发商的夹击下，本土开发商在土地市场上节节退缩，目前南宁土地市场上很少见到本土开发商举牌了。很多本土房企在明年用完土地后要么退出，要么和别的企业合作开发。”黄碧华说。

全国地价快速上涨引起了中央的高度重视。11月1日，国土资源部开始执行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》( 第39号令），“受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”并且重申了“闲置土地两年未动工收回使用权”这一条文。

严厉调控之下，南宁一些已经把地吞进去的房企不得不吐出来。今年7月，凤岭百花岭路一块248.1亩的地块以5.85亿元的价格拍出，但该地块在随后不久又被法院收回重新拍卖。业界认为，竞得者无法支付足够的土地出让金，才不得不把地吐出来。

业界分析认为，今年南宁地王频出是偶然现象，未来再出现新地王的几率并不大。2007年地王不是产生在风生水起的东盟国际商务区，就是产生在配套成熟、商业氛围浓郁的老城区。明年东盟国际商务区的土地基本出让殆尽，老城区所剩的地块也不多，明年的土地市场难以再现2007年的疯狂。

产品 设计呈现三大分化
“2007年，南宁购房者可选择的房产产品明显增多，并且实用、舒适。”南宁合富辉煌市场部经理陶媛媛对今年楼市产品如是评价。

今年南宁楼市产品设计体现出三大分化。一是精细化。受“90/70”政策，未来中小户型供量将增多，户型设计精致化就成为今年小户型设计的显著特征。有的小户型都设计有6米的挑高，并打着“魔幻BOX”等旗号吸引购房者。还有一些楼盘打着“精工大宅”的旗号，通过园林景观和户型的精心设计赢得购房者的青睐。

二是公共空间最大化。随着南宁市土地供应越来越紧张，高层和小高层开发已经成为房产开发的主要物业。谁能给业主提供舒适的公共空间，谁的产品就越赚钱。而围合式社区能让内部水景园林或休闲场所等公共空间最大化，因而逐渐成为开发企业设计的主流。

三是建筑风格的多样化。很多开发商都设计了风格多样的主题楼盘，特别是异域风情方面挖掘较多。

但陶媛媛提醒，尽管目前购房者可选择的产品丰富，但挑选时要多长个心眼。一些挑高户型有‘偷面积’的嫌疑。围合式建筑虽然能让公共空间最大化，但部分楼层也存在一定的西晒或者通风采光不好等弊端。如果这些设计不及时更新，在未来购房者有更高的住房需求后就很容易被淘汰。还有很多所谓的异域风情楼盘名不副实，其所谓风格仅是营销手段而已。

区域 三大板块三足鼎立
今年10月，历经近4年反复修改的《南宁市城市总体规划（2006-2020）》（以下简称《规划》）终于出炉，南宁未来20年的城市功能和属性逐渐明朗。根据《规划》，在城市发展方向上，南宁未来的城市主导发展方向锁定：整体向东，重点向南。

《规划》的出炉也为南宁各区域板块的房地产发展指明了方向。事实上，南宁楼市也从过去凤岭的一支独秀的状况逐渐演变成现在凤岭、城西和五象新区三足鼎立的格局。今天，南宁业界更是把凤岭、城西和五象新区比喻为楼市江湖中的“东富”、“西贵”和“南帝”。

“东富”凤岭是南宁地产首当其冲的“老大”。以前，人们谈起凤岭更多是指“凤岭北”，2007年，中国—东盟国际商务区各园区的陆续开工建设，使得凤岭南和凤岭北一起比翼双飞，凤岭南北房产完美合璧。凤岭将代表着南宁国际化发展的形象，2008年后，凤岭的房产开发将向纵深发展。

而城西板块在2007年借助心圩江、可利江“两江整治”的东风，同时充分挖掘区域中的人文和老城区价值，竟然在2007年一厥而起成就今天“西贵”的地位。目前，心圩江一带楼盘的均价已经突破5000元/平方米，大有追赶凤岭之势。未来，城西将以其人文和景观继续巩固目前的地位。

2007年，五象新区概念性规划已经确定，南宁市政府计划，从现在开始到2010年，举全南宁之力，实施和推进五象新区建设，使五象新区18平方公里核心区初具规模。2011年以后，按照规划进一步拓展新区，引导城市不断向南发展，再造一个新南宁。目前五象新区已经初步显示“南帝”的王者风范，成为区内外开发商争相进入的热土。