文/黄桂芬

3月28日上午，在明园新都酒店二楼多功能厅，东盟国际商务区的PC2008-01地块被浙江海华集团竞拍所得。这是自2005年以来东盟国际商务区参与拍卖的15宗地块中，第7块被外地开发商竞得。此次南宁市2008年第一期国有建设用地使用权公开拍卖会一共拍卖三宗地块。拍卖会现场依然爆满，但是参与竞拍者却没有以往多，现场竞拍气氛也显得很冷淡。然而东盟商务区的这宗地块最终还是以650万元/亩成交，高出起拍价350万元/亩。

概况? 压力与机遇同在

成功拍卖的PC2008-01地块位于东盟商务区中缅路以西，出让土地面积一共24099.93平方米，折合36.15亩，主要用于城镇单一住宅建设，土地使用年限为70年。根据对该宗地块的规划设计要求，容积率≤3.0，建筑密度≤25%，绿地率≥40%。地块中住宅商品房项目中套型建筑面积90平方米以下住房面积，必须达到住宅开发建设总面积的70%。
650万元/亩的成交价，折算后相当于3250元/平方米的楼地面价格。如果按照每平方米建安费1500元来计算，加上房地产开发的合理利润和未来房价上涨预期，保守估计该地块房价至少达到6500元/平方米。
而目前靠近PC2008-01地块的在售项目主要有盛天茗城和联盟新城两个项目。盛天茗城作为东盟国际商务区住宅1号作品，其建筑品质和销售价格将对整个片区的楼盘可以说具有风向标意义。去年盛天茗城共销售1044套，在南宁排行第五。目前盛天茗城的均价已经达到6000元/平方米左右。这对于周边的楼盘会是一个很大的压力。
除此之外，在该地块周围即将推出和刚动工新建的项目有耀凯凤岭一号、领世郡1号、保利21世家、利海·亚洲国际、五洲国际等项目。周围高品质项目形成的竞争攻势，加上青秀区其他楼盘的辐射竞争以及其他板块楼盘的市场影响，PC2008-01地块上建设项目面临的压力之大显而易见，要赢得市场的认可，唯有从提高项目品质入手。
但随着重新规划后东盟商务区的升级，以及凤岭板块各项生活配套的不断成熟，商务区的区位优势和价值更是显而易见。而作为南宁的高尚住宅片区，凤岭的房价在继续走高。面对一个涉外的综合功能区，不但开发商追逐东盟国际商务区的商机，精明的投资者和购房者也看到这一点，这为商务区的房价定位留下较大的发展空间，这也使得位于东盟商务区的项目有了更多的底气让房价不断往上串。

价格? 上升空间很大

在北京，东直门（使馆区）的房子比周围其他地方要贵出20%，公寓均价在25000元/平方米以上、月租金约2800美金。
在广州，江东路（领馆区）1997年房价仅为4000～5000元/平方米，现在已经涨到2万元/平方米。
在南宁，领馆区的楼市已经初露端倪。而东盟商务区云集了东盟各国的使领馆，其地段升值显而易见，投资前景触手可及。房价的节节攀升也就不足为奇了。去年东盟商务区内在售的几个楼盘项目的销售走势就是有力证明。
2007年元旦，盛天茗城开盘的时候开价比较保守，仅以3150元/平方米的起步价、3400元/平方米的均价来“试探”市场。没想到，开盘几天内项目首推的140套商品房就销售一空。仅过半个月后，盛天茗城再推200多套住房时，均价已经达到3600元/平方米。3月25日，保利·龙腾上园首次开盘推出124套住房，均价已经达到3900元/平方米。
而到去年年底的时候以上两个项目的均价已经飙升到5500元/平方米和4100元/平方米。据了解，2006年凤岭北的商品房均价3500元/平方米，这是历时多年才有的结果。然而东盟商务区的楼盘在短短的一年间就赶超凤岭北。
再回顾到去年的土地拍卖会，对于12月6日那场惊心动魄的拍卖会，很多人更加是印象深刻。外来军团深圳天健分别以1202万元/亩和1215万元/亩成就了东盟商务区的“永久地王”。地块的楼地面价已接近5000元/平方米，并超出了东盟商务区的楼盘均价。有人预言深天健很可能是东盟商务区“破万”的先行者。
虽然目前商务区在售的楼盘均价离“万”还比较远。但从个案的销售价格走势却不难看出，商务区的楼盘价格上升很快。重新调整后的东盟商务区规划更加合理，定位更加明确，特色更加鲜明，这些因素势必会引发区域内楼盘品质和价值的提升。加上品牌地产企业的不断涌入，更为东盟商务区的楼盘项目品质的提升提供了有力支持。而项目品质的提升肯定会带来成本的增加，房价的上升趋势也就显而易见了。
此外东盟商务区高昂的地价，也是该区域房价水涨船高的一个重要原因。

图一 东盟国际商务区土地拍卖价格表

从统计图中可以看出，05年7月到07年年底，两年多的时间商务区内地价一路上涨，飙升了6倍多。受各种政策调控以及外围因素的影响直到今年年初才有所回落。
东盟国际商务区内投资前景被众多开发商和投资者看好。在多重因素的共同作用下，商务区内楼盘项目价格不断抬升也是必然的趋势。

走势? 外地开发商首选进攻地

东盟国际商务区定位为国际化高端住宅区，被吸引而来的不仅仅是南宁本地的购房者，许多外地投资客也纷纷把目光投向这块掘金地。据有关机构针对南宁外来消费者的调查结果显示，在3年内有计划在南宁购房的外地人约占76%，他们当中希望在南宁东部置业的约占的65%。可见南宁东部房地产存在巨大的潜在市场。而作为新生势力的凤岭板块东盟国际商务区更是风生水起，各方关注。
有人把凤岭比作一只展翅欲飞的美丽凤凰，把东盟商务区比作美丽的凤冠。美丽注定会成为关注的焦点。从2005年以来在东盟国际商务区拍卖的地块成交情况来看，东盟国际商务区越来越受到外来开发商和投资客的青睐，商务区内地价一再升高，成交单位也逐渐集中在外来军团。
表一 东盟国际商务区土地拍卖档案

图二 东盟国际商务区土地拍卖成交单位背景比例图

从2005年到现在，在东盟国际商务区公开拍卖的地块一共有15宗，其中有7宗被外地开发商所得，占成交总数的近半比例。而且从07年到今年3月份成功拍卖的5宗地块全部落入外地开发商手中。这些数据足以说明东盟国际商务区对外来军团的吸引力。
在土地拍卖会上一位外来开发商的话为我们揭开了东盟国际商务区吸引他们的奥秘。他说：中国-东盟商务区经过两年多的开发建设已初现雏形，同时显示出强劲的升值潜力。它不仅是东盟各国往来联络的地方，更是南宁未来的新城市中心，在该区域进行房地产项目投资，不仅是企业扩张的战略举措，同时也是宣传企业品牌的一个有效途径。
此外随着中国—东盟博览会的举办渐趋成熟，东盟国际商务区建设日益完善，这一区域一定会逐渐形成巨大的物流、信息流、资金流以及大量的高端人群，可想而知这将会是地产界的盛宴。如此多的利好当然逃不过嗅觉灵敏的开发商，于是纷纷抢滩东盟国际商务区，作为进军南宁的首选地。
如今东盟国际商务区已经汇集了保利地产、利海地产、华润置地、深圳天健、远辰地产、盛天地产等地产大鳄。这些地产大鳄的进驻，也随着带来了先进的设计理念，同时掀起高品质产品的建设热潮。这些高端产品势必对周边的住宅和商业产生积极的影响，进而影响整个南宁楼市。

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关于中国—东盟国际商务区
一、项目的位置和规模
东盟国际商务区位于南宁市凤岭新区，北临民族大道，西临石门森林公园、南靠青秀山风景名胜旅游区，东侧为规划的高档居住社区用地。
规划的东盟国际商务区总用地规模约3.0平方公里，由两大功能区和体育休闲公园组成，其中A区为国际商务区核心区，用地规模约1665亩；B区为东盟各国联络部(办事处)基地，位于商贸城东侧，用地规模约为915亩。

二、东盟国际商务区划规划建设目标
东盟国际商务区规划建设目标定为：一是以“中国东盟博览会”为契机，创建一个以文化活动中心、具有商务区功能并承载商业服务、文化交流、娱乐休闲职能的城市核心区。二是创建一个具有东盟各国特色，为东盟各国政府、商务机构提供商务、办公和生活服务的综合园区——联络部(办事处)基地。三是建成一个南宁市具有多重功能的复合区域中心。

三、东盟国际商务区各功能区规划
根据东盟国际商务区规划方案A区确定为商务、商贸核心区，是集商贸、商业、文化、娱乐和居住为一体的综合功能区。B区为东盟各国联络部(办事处)基地园区。
(一)、A区(商务、商贸核心区)
A区由公共服务设施和经营开发项目组成：
1、公共服务设施A区内设置有会议展览中心、文化(娱乐)中心、管理机构大楼和其它配套公共服务设施。
2、经营性项目规划有商业、办公、写字楼、酒店及配套的国际社区等经营性项目。
(二)、B区[东盟各国联络部(办事处)基地
1、B区规划定位主要为东盟各国政府和商务机构服务。在满足为东盟各国政府驻南宁办事机构和商务机构提供商务、办公和生活服务场所的同时，通过公共环境的营建、配套设施的开发建设，成为一个具有各国民族风情、建筑特色的综合园区。
2、B区的规划布局和配套按照基地园区总体布局方案，B区共设置文莱、印度尼西亚、马来西亚、菲律宾、新加坡、泰国、越南、老挝、束埔寨、缅甸等东盟联络部(办事处)基地，并预留日本、韩国和香港、澳门特别行政区园区用地。规划确定每个国家联络部(办事处)基地园区用地规模为60亩，香港、澳门特别行政区园区用地规模为40亩。从完善功能布局方面，在相邻规划的体育休闲公园地段规划配套建设一所国际学校和一个度假综合酒店，与体育休闲公园区同构成环境优美、配套齐全的区域。

四、项目工作的开展
1、为高水平地编制东盟国际商务区规划，南宁市于2003年12月-2004年5月期间，采取国际方案征集的方式，邀请英国、德国和加拿大三家国外设计机构进行东盟国际商务区的策划研究和概念性规划方案设计。经专家综合评议，2004年6月由阿奇贝斯景观设计公司完成了东盟国际商务区概念性规划方案的整合。市人民政府于2004年7月20日批准概念规划方案。
2、2004年10月，南宁市根据自治区政府主席陆兵对东盟国际商务区规划工作的重要指示，组织开展了东盟国际商务区规划方案的调整和深化工作，委托新加坡邦城规划顾问公司进行东盟国际商务区规划布局的调整，并以此开展控制性详细规划的核心区城市设计工作。目前，东盟国际商务区控制性详细规划和核心区城市设计工作已完成
3、商务区第一期市政道路1#、2#、4#、6#、7#和16#等6条主干道路，和第二期3#、5#道路，分别于2005年10月和2006年10月建成通车。上述8条主干道路的通车，保证了商务区各项目的建设具备七通一平建设条件。
4、目前在联络部基地园区，已有马来西亚、越南、老挝、柬埔寨等四国基地园区动工建设。越南、束埔寨已在南宁设立领事馆，泰国即将设立领事馆。